房地产企业破产程序中购房人权利保护(房地产企业破产中购房人债权)-申请个人破产

【摘要】近年来许多中小房地产企业因各类原因濒临破产，而房地产企业破产中涉及的多方利益主体关系复杂，尤其是作为弱者的购房人的权利如何保护一直是司法实践中的难题。本文通过对现今购房人权利保护的困境以及成因进行分析，找寻出更好针对购房人权利保护的渠道与途径。

【关键字】房地产企业；破产；购房人权利保护

近年来，随着各地房地产行业政策的调整、房地产市场逐渐饱和以及行业竞争加剧等，中小型房地产公司的处境愈发艰难，许多房地产企业资不抵债进入破产程序。而房地产企业涉及利益主体纷繁复杂，涉众面广，针对各利益主体之间的矛盾冲突需要充分考量，立法及司法实践操作上的不明确导致办理房地产企业破产案件存在着矛盾与冲突。本文将从购房人权益保护现状以及如何完善购房类债权人权益保护等方面来分析破产程序中购房人权益的保障，以期对司法实践有所裨益。

一、房地产企业破产中购房人权利保护存在的问题

（一）立法未成体系

在民法典施行之前，我国关于房地产开发企业破产的基本法律有《合同法》、《物权法》、《企业破产法》等，最高人民法院的司法解释有《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）、《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产规定》）等。由于立法时间以及目的上的差别，导致这些不同位阶的法律文件，对于购房人优先权彼此之间存在冲突矛盾。

根据我国《立法法》第八条规定，民事基本制度只能由全国人大及其常委会以法律的形式确立。购房人优先受偿权的规定突破了物权优于债权的一般原则，最高人民法院以批复形式予以创设该项权利也有创设法律的嫌疑。因此购房人受偿权要想取得比另外几项权利更高的清偿顺位，应当由相同效力位阶的法律作出。

前述的批复出台于《破产法》之前，所以在一定程度上与《破产法》的价值判断和利益衡量相冲突。例如最高院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》指出，购房人尚未付清购房款且房屋未交付，管理人决定终止合同履行的，购房人以普通债权人身份参与破产程序。

同时，为了配套《民法典》的施行，最高人民法院在2020年12月29日发布《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》，该决定废止了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，并且在其最新颁布的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》仅保留了承包人建设工程价款优先受偿的范围、期限等内容，原《批复》中关于购房人权利的保护并未在该司法解释中予以保留，但根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》[1]，原《批复》就民法典施行前发生的情形仍有效力，但若民法典施行后发生的则暂时没有相应的规定。

（二）司法实践操作的冲突

第一，购房人优先受偿权的权利界定模糊。批复中对“不得对抗买受人”的语意表述不够具体。例如并未明确界定购房人何种权利享有优先清偿顺位。出于保护弱者、平衡各方利益的考量，不同法院在实践中采取如下处理方式：一是对于在受理破产申请时已支付全额房款的购房人，直接为其办理所有权登记；对于尚未全额支付的购房人，如按期支付剩余款项，可为其办理过户登记。二是要求购房人向管理人申报债权，请求返还所付购房款，并主张房企承担违约责任。三是将购房人权利优先进行处理。

第二，购房人优先受偿权的权利主体难以界定。根据批复第二条规定，“买受人”并非指代所有与房企签订购房合同的当事人。批复对于享有优先受偿权的购房人作了限制性解释，对抗工程价款优先受偿权的购房人应为“消费者”。但现实生活中，购房人有些是出于刚需购买房屋，有些是出于投资购买房屋，故实践中对于“消费购房人”的判定尚未形成统一明确细化的标准。

第三，“大部分购房款”比例不明确。批复并没有进一步明确购房人已付价款所占总房款的具体比例，“大部分”是一个相对模糊的比例，并未像其他法律文件中明确的规定例如半数以上、三分之二等概念。实践中，有的法院参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第（3）项之规定，即“已支付的价款超过合同约定总价款的50%“”。但采用这个的比例会给实践操作带来困扰，例如同样是购房人，仅仅因为房款支付比例的不同，在破产债权顺位上相差甚远。极端的例证是，支付51%房款与支付49%房款的购房人，前者可以被列为优先权优先偿还，后者则只能作为普通债权进行偿还，两者在偿还优先级、偿还额度等权利保护的各方面天差地别。

第四，管理人怠于行使待履行合同的解除权。根据《企业破产法》第十八条：“双方未履行完毕的合同，管理人有权选择解除或者继续履行”。但在房企破产背景下，管理人鲜少解除待履行的合同。“如果管理人选择继续履行，则将购房人的物权请求权推进至物权，从而使该房屋排除在房地产开发企业财产之外；如果管理人行使解除权，则购房人只能向管理人申报其债权请求权，当作普通债权获得清偿。”[2]因为房地产企业自身情况的复杂性，如若进入破产阶段，会涉及到银行、购房人、施工单位等多方主体，而购房人因为人数多、金额大、社会关注度高，极易发生群体性事件。管理人往往出于利益平衡和维护社会的目的，一般会继续履行合同，但这一行为会与《破产法》保证破产财产利益最大化的立法目的相悖。

第五，未履行完毕合同与在建工程整体变价。因为房地产企业出售的楼盘大多为期房交易，因此一旦房地产企业进入破产程序，往往会因资金链断裂而无法完成期房建设，继而出现“烂尾楼”的现象。出于保证破产财产利益最大化，管理人往往会选择将未履行完毕合同和在建工程整体打包转让给有能力、有资质的受让方，由新的受让方出资完成。通过续建完成商品房建设，购房人足额交付购房款，管理人应向购房人完成交付并办理房屋产权登记。但是续建工程存在如下隐患：一是管理人将在建工程整体打包转让后，受让方因此承继了所有的权利义务，受让人支付的对价理应用于清偿破产房企的各项债务。但当续建工程完工且购房人完成相应的产权过户手续后，实质上意味着受让人支付的对价理应优先对购房人的债权进行了清偿，而未清偿其他理应在破产程序中优先的债权。二是续建工程债务负担重，新增工程款若不能优先得到受偿，会大大降低在建工程的市场价值，甚至会因存在高风险导致在建工程无法转让。

二、不同情形下购房人权利行使

（一）支付全部购房款时的权利

若购房者按照房屋买卖合同的约定支付全部款项后，依据批复的规定购房者可以享有优先权。若购房者希望破产房企履行合同义务交付房屋时，且标的房屋客观上满足交付条件，债务人应当及时交付，并办理产权变更登记。若购房者购买的是期房，虽然房屋尚未竣工，但购房者已经履行支付对价的合同义务，有权要求债务人继续履行合同，交付房屋。

（二）支付部分款项时的权利

当购房者仅支付部分房款时，此时的购房合同属于购房者与债务人均未履行完毕的合同。前文已经论述，管理人在此情况下对于是否继续履行合同享有选择权。管理人除了基于维护破产财产利益最大化，还需要从债务人当前的履行能力、社会稳定等角度进行考量。有学者认为“管理人选择权属于形成权，仅管理人单方作出意思表示便可使决定权利义务关系续存或终止”[3]。根据该理论，若管理人选择解除合同，管理人意思表示到达购房人处双方合同即解除，且购房人只能以普通债权形式向管理人申报债权。因此，有学者提出应当对管理人此项选择权进行限制，否则该权利容易成为债务人借机逃避债务和合同义务的工具，会大大损害购房人的合法权益[4]。

笔者认为，对尚支付部分款项的情形，应分为继续履行和主张解除两种情形进行分析。首先，如果购房者能够继续履行合同，实践中管理人一般不会行使解除权。原因在于：一、继续履行购房合同有利于维护购房群体的情绪稳定，能够推动破产程序的顺利进行；二、继续履行购房合同也利于债务人。尤其是在重整程序中，继续履行带来的购房款将为债务人在建工程复建、继续经营提供资金保障，进而实现增加债务人的财产总价值，进而提高债务人对于所有债权人的债权清偿比例。这将比管理人解除购房合同更为有利，更符合破产法赋予管理人行使选择权的立法目的。

若主张解除合同，核心在于购房人的债权性质认定。对此，学术界形成了共益债务说和普通债权说两种学说。支持共益债务说的学者认为：“在购房合同解除后，购房者就已经支付的房款享有不当得利返还请求权，而《破产法》将不当得利产生的债务列为共益债务范畴，基于此，购房合同一旦解除，已经支付的购房款属于共益债务”[5]。持普通债权说的学者认为“若购房合同解除，购房者申报的债权只能作为普通债权清偿”[6]。笔者赞同共益债务说，并且认为无论购房者支付价款的比例是多少，都应当根据《批复》享受优先权，例如在中国华融资产管理股份有限公司上海市分公司与南通一居房地产有限公司、南通中瑾置业有限公司与破产有关的纠纷一案[7]中，法院认为“未交付50%以上房款的消费购房人的权利也应予以优先保护。如果在破产程序中，不能进以交付房款的比例认定商品房买受人的权利。未交付50%以上房款的消费购房人虽然不完全符合《批复》规定，但该类购房人所交购房款同样物化于建设工程中。且消费者购买商品房涉及生存权利，而建设工程承包人的权利主要是经营权，生存权应当优先于经营权加以保护。如允许承包人行使优先权，即开发商将自身债务转移给消费者，有违消费者特殊保护的法律规定。故未达到支付过半购房款的购房人即使不能享有商品房物权优先请求权，也应享有对已付购房款优先于建设工程价款返还的请求权。”

（三）仅支付定金的权利

实践中，购房人购房过程中往往会与房地产公司签订商品房认购书并支付一定金额的定金。若此时房地产企业进入破产程序，购房人一般会主张返还已经支付的定金，并要求双倍返还定金。有学者提出“应当借鉴美国破产法，建议就定金的本金部分优先受偿，而惩罚部分作为普通债权清偿”[8]。但也有学者认为“定金的本金都属于普通债权。加倍返还部分，如果出现在破产案件受理前，可以作为普通债权进行清偿；在破产案件受理后产生则不能作为破产债权进行申报[9]。”笔者倾向认为第二种观点较为合适，因为前种观点对于购房者过度保护，违背了民法的公平原则。

三、房地产企业破产时购房者权利保护的完善建议

（一）立法明确购房者优先权

前文已论述目前购房者优先权尚未形成规范的法律体系，购房者权利缺乏有力保障。因为在我国，最高人民法院的司法解释是针对司法实践中出现的法律适用问题所进行的解释，可以作为审判机关适用法律的依据，起到填补法律漏洞的作用[10]。但是，司法解释不能与宪法、法律相冲突，不能创设宪法、法律规定之外的权利。因此《批复》作为司法解释规定购房者的优先权有创设法律的嫌疑。笔者认为为了更好地保护购房者优先权，做好《批复》与相关法律法规的衔接，做到购房者权利有法可依。

（二）明确规定支付比例

笔者在前文中论述道，目前司法实践中既有法院以支付房款的50%为判定标准，也有法院认为低于50%也应当拥有优先权。因此，除了要明确具体的支付比例，笔者还认为可以在其他方面予以限定，比如明确购房者支付购房款的时间节点，为了防止在房地产企业破产后购房者增加付款以获得优先权，应以房地产企业被破产受理时为节点，计算购房者此时的支付比例。

（三）合理界定购房消费者范围

为了防止滥用购房者的优先权而损害承包人的法定优先权，应严格界定消费者的范围。最高院曾作出批复：“关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。[11]”

洪东升与常州龙德置业有限公司破产债权确认纠纷一案中，法院认为：“消费者是相对于销售者和生产者的概念。只要在市场交易中购买、适用商品或者接受服务是为了个人、家庭生活需要，而不是为了生产或者职业活动需要的，就应当认定为‘为生活消费需要’的消费者”。

笔者认为第一，消费者只能是自然人，不能包括法人和其他组织，因为购房者优先权主要保障的是购房者的生存利益。第二，作为消费者的自然人购房目的只能是基于自身生活需要，若用于投资或经营的应当列为普通债权。第三，消费者的该购房款具有合法来源，以非法手段所得款项购房不得享有优先权。第四，消费者与房地产企业签订的购房合同必须真实有效且支付了合理对价，防止串通恶意损害破产房企利益。

（四）赋予购房者优先权公示效力

购房者优先权赋予了购房者对抗其他破产债权人的优先顺位，充分的保护了购房者的利益，却并未规定配套的公示制度。目前，我国的预告登记制度只适用于商品房买卖领域[12]，目的是防止开发商“一房二卖”或是在其上设定抵押担保等行为。笔者认为，将预告登记制度引入对购房者优先权的公示中去，能够将预告登记的房产从债务人财产范围中予以排除，明确房地产企业破产程序中债务清偿顺位问题，充分保障购房人权利。

四、结论

房地产企业破产案件中购房人权益问题一直是司法实践中的难点。本文在通过分析破产案件中购房人权利保护现存的问题、在不同情况下的权利保护，从多个角度对保障购房人的权益提出建议。也希望随着未来学界的理论研究的深入与司法实践相结合，购房人权利一定能得到更好更明确的保障。

【参考文献】

1、陆晓燕：《保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究》，载《法律适用》2016年第3期。

2、池伟宏：《房地产企业破产重整中的权利顺位再思考》，载《法律适用》2016 年第3期。

3、孙宪忠：《中国物权法总论》，法律出版社2003年版。

4、李永军：《论破产管理人合同解除权的限制》，载《中国政法大学学报》2012年6期。

5、夏正芳、李荐：《房地产开发企业破产债权的清偿顺序》，载《人民司法》2016年第7期。

6、王欣新：《破产别除权理论与实务研究》，载《政法论坛》2007年第1期。

7、张尧：《破产管理人选择权行使规则之解释论》，载《武汉理工大学学报》（社会科学版）2014年1期。

8、王欣、齐明：《论待履行合同在破产程序中的处分》，载《东北大学学报》（社会科学版）2012年5期。

9、石鲁夫：《论承包人优先受偿权与购房者权利的冲突和解决》，载《经营管理者》2008年14期。