破产管理人单方解除合同，预付租金可定共益债务由债务人随时清偿(破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿)

——根据《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，破产管理人享有单方解除合同的特别权利，无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这是破产法作为特别法的特殊性。《企业破产法》第四十二条规定，承租人预付租金属于不当得利产生的债务，系共益债务可以在破产财产中优先于普通债权受偿。

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案情简介：2013年7月12日，阿里公司与杨建广签订《房屋租赁合同》。双方约定：阿里公司自愿将位于株洲市天元区长江北路保利大厦106号物业租赁给杨建广经营。租赁房屋建筑面积共计3125.68平方米，包括一楼商铺和地下停车位65个。租赁期限15年，自2013年7月15日至2028年7月14日。2014年10月14日，湖南省株洲市中级人民法院裁定受理李伏喜等人对阿里公司的破产清算申请。2015年2月26日，阿里公司破产管理人向杨建广送达《关于变更商铺租赁合同通知书》，将双方《房屋租赁合同》约定的租赁期限变更为不定期租赁直至收到管理人解除或终止合同的通知。杨建广不同意解除合同，阿里公司诉至法院。

一审法院认为：企业破产法第十八条第一款规定，”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”阿里公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知杨建广解除合同，应视为合同已经解除。合同解除后，杨建广应当将租赁房屋及车位返还阿里公司。杨建广超付租金既不享有取回权，也不是共益债务。本案中，杨建广一次性向原告湖南阿里公司交付租金1800万元，自交付时该租金所有权已经转移，杨建广已不是该财产的权利人，无权取回租金。杨建广主张的超付租金既不是人民法院受理破产申请后发生的债务，也不在企业破产法第四十二条规定的共益债务六种情形当中，不属于共益债务，不能优先清偿。杨建广主张的超付租金应当依据企业破产法第五十三条的规定申报债权。

二审法院认为：关于杨建广预付的房屋租金可否作为共益债务优先受偿的问题。本院认为，合同法第二百二十九条规定：”租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这也是租赁权债权物权化的体现。此外，租赁合同的履行长期处于继续状态是租赁合同的重要特点，故租赁合同不同于一般的债权合同。合同法第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”也就是说，合同解除后的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。本案租赁合同解除后，基于双方的财产返还义务，杨建广应将租赁物返还出租方阿里公司，阿里公司也应将预付租金退还承租方杨建广。因阿里公司破产管理人单方解除《房屋租赁合同》后，杨建广与阿里公司之间的合同关系已经归于消灭，对于杨建广预付的房屋租金，阿里公司丧失了原来占有的合法依据并因此获益，杨建广作为给付方遭受相应损失。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第九十二条”没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”之规定，阿里公司在合同解除后继续占有杨建广的预付租金符合民法通则关于不当得利的相关法律特征，属于不当得利。本案中，阿里公司破产管理人为便于拍卖租赁物，推进破产程序的顺利进行，解除与杨建广之间签订的租赁合同。虽然根据企业破产法第五十三条规定”管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”，但是该法条针对的是普通债权。本案预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不在该条的规定范围之内。本案所涉不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条的规定”人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：(一)因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(二)债务人财产受无因管理所产生的债务；(三)因债务人不当得利所产生的债务；(四)为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；(五)管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(六)债务人财产致人损害所产生的债务。”阿里公司在合同解除后继续占有杨建广预付的租金属于不当得利，符合企业破产法第四十二条第三项的规定，依法可以认定为共益债务。根据企业破产法第四十三条”破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，先行清偿破产费用”的规定，本案租赁合同解除后，阿里公司对杨建广的预付租金的返还义务应作为共益债务，由该公司的财产随时清偿，杨建广享有从阿里公司破产财产中优先于普通债权受偿的权利。

实务要点：根据《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，破产管理人享有单方解除合同的特别权利，无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以决定解除合同，这是破产法作为特别法的特殊性。《企业破产法》第四十二条规定，承租人预付租金属于不当得利产生的债务，系共益债务可以在破产财产中优先于普通债权受偿。

案例索引：

湖南阿里贸易有限公司与杨建广房屋租赁合同纠纷（2016）湘民终412号民事判决书

附：相关法律规定

《中华人民共和国企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

第四十二条：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：

（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；

（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；

（三）因债务人不当得利所产生的债务；

（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；

（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；

（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”

第四十三条：“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。

债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。

债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。

债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。”

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“【买卖不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

第五百六十六条：“【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”

第一百二十二条：“【不当得利之债】因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”

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